11.22，小雪已至，斷崖式的氣溫驟降，鳴人君在這里先提醒各位看官一定做好冬季保暖。當然，時值歲末、天冷路滑，防火防盜也是必須的，尤其是要捂住自己的錢袋子。
就在本周一，還在外地出差的君君就接到一親戚的電話，說是在全福鎮樂井路上的中某城看起了一套所謂的“商鋪”。一頭霧水之下，電話那頭噼里啪啦一車話用幾個字眼就能察覺出些許套路：“地段好”、“包返租”、“統一管理經營”、“好多人都在買”……
隨后君君也嘗試撥打了親戚聯系的售樓人員的電話，在產品價格做了大概介紹后，一提到核心的返租環節，該售樓人員便模棱兩可起來，并且始終堅持讓君君前往現場才做具體解釋。你家開門做生意，銷售政策就應該是明碼標價的，若無問題有必要含糊其辭？
進一步了解后，君君在這里也對該項目可能存在提出幾點硬傷提出質疑——
其一、所謂“地段好”，完全是放屁！
拋開項目神吹的毗鄰高鐵、高速通達四方，君君用導航試了下，從新廣場開到項目理論上也需要15分鐘。并且項目地處繞城高速和樂井路交界處附近，周邊人跡罕至，幾乎不存在直接客流的概念。在還房小區都不會考慮的地段打造一個所謂的冷鏈物流園基地，不免讓君君想起了當年在沙灣搞得風風火火的中國西部不銹鋼市場。
按照百度詞條的介紹，中國西部不銹鋼市場總投資15億元，規劃占地602畝，建筑面積45萬平方米，分三期建設，計劃2017年底全部建成投運。現在咋樣，說門可羅雀都是抬舉了，大家前往一觀便知啥叫“鳥不拉屎”。
其二、項目本身是否具有專業市場開發的成功要素？
在房地產行業有一句玩笑話：成功操盤開發普通住宅算“小學生”，成功操盤開發別墅旅游地產算“初中生”，成功操盤開發商業地產算“高中生”，成功操盤開發專業市場算“大學生”。
可以看出，一個專業市場的開發和運營不是說隨便哪個都能開發的，對項目本身的定位規劃要求及開發商的實力要求是非常高的。而中某城項目開發企業為 樂山某某物流投資有限公司，其成立時間為2018年3月。再通過企企查做股權穿透可以發現，項目投資方某某現代投資股份有限公司對某某物流擁有99%以上的股權。
“借殼開發”也好，“另起爐灶”也罷，目前樂山這么多數一數二的全國都能排到前100名的開發商為什么都沒有在樂山開發專業市場？是他們沒有實力？還是說他們沒有眼光？這些都不是，而是因為專業市場的成功運營和開發需要具備太多條件和要素，不只是取決于開發商單方面的意愿就能成功。
成功要素1：產業基礎作為強大支撐
專業市場往往分為產地市場和銷地市場，或者二者兼而有之，不管是產地還是銷地，均需要有雄厚的產業基礎作為支撐，需要原材料、產品、配套工藝周邊產品以及關聯服務企業等一條龍的產業支持。
中某城在其對外的宣傳上有這樣一段話，“項目分三期開發建設，建設包括農機五金機械交易區、農產品交易區、家具建材交易區、副食百貨交易區、冷鏈倉儲物流中心、國際會展中心、總部運營中心、電子商務交易區、居住配套區等，項目建面后可覆蓋周邊300公里，輻射樂山、眉山、宜賓、自貢、雅安、涼山區域2200萬消費人群，將成為川西南區域最大的綜合商品商貿物流中心、交易展示中心、電子商務中心，預計年交易額將達數百億元，帶動就業崗位50000個。”
看到這里，君君就笑了，牛皮誰都會吹，可樂山作為一個旅游城市，第一產業在樂山市的產業貢獻率2018年才占到4.43%，（該數據來源于樂山市統計局，相關數據可在樂山統計局官方網站查詢），目前該項目打造的這些主營業務基本上都是圍繞著第一產業來開展的，請問，你的產業基礎在哪里？
成功要素2：政策支持
除了產業基礎雄厚外還必須要有政策支持，樂山目前的發展規劃主線是“以旅游興市，產業強市”，又回到前面的話題，產業基礎，我想樂山市用來強市的產業肯定不是貢獻率僅4.43%的第一產業，雖然也會有相關政策進行扶持，但是這種扶持的力度有多大，有多強，有多久將會直接關系到這個專業市場未來路能走多遠。像我們全國都知道的義烏小商品城之所以能走到今天，前期全靠政策支持，而在這個項目身上，我沒有看到當地出臺強有力的政策給這個項目做支持“背書”。 其三、“返租”模式，貓膩多多！
經過君君的了解，這個項目一期包括A區、B區兩大商鋪組團及兩棟商業綜合體，其中A、B區域規劃業態包括副食百貨、奇石文玩、酒店用品、綠色建材、生活配套及農資農機五金機電等。
目前在售的一樓區域鋪面，面積段主要集中在40㎡左右，每平米均價約為1.8萬元；二、三樓面積段最小做到了10㎡，每平米均價約1萬元。接地氣的評價，這地段這價格還有人買，也是醉了！看到這里，在樂山接觸過商業地產的看官應該覺得有點眼熟。當年的萬興城、萬和城，返租商鋪就是先脫離產品價值本身高價售賣，再將利潤作為返租貼補，最后，玩不轉就崩盤，坑害一大波投資商戶。
龍門陣接到起擺！君君打探到，中某城目前的銷售政策為：先跟開發商簽定20年租賃合同，承諾農村戶口可以先反五年租金抵扣房款，剩余的15年租金標準還待定。說到這里，相信各位看官也能理解前文君君為何要質疑開發商的運營能力，并且要對開發商股權情況做穿透調查了。
寫在最后的話—— 關于售后包租商鋪的那些美麗宣傳，君君好幾年前就了解過：
第一步、開發商在賣商鋪之前，會承諾投資者在買商鋪后長期包租，也就是由開發商幫忙出租，自己不用管理。包租多長時間呢？一般至少5-10年，長的15-20年。這么長時間都不用自己操心，投資者肯定愿意了。并且，承諾的回報率也是遠高于銀行利息，還能逐年遞增。
第二步、其實開發商賣的包租商鋪價格并不低，很多人都拿不出來。為了降低購房的門檻，開發商想出了一個好方法，就是租金抵房款。現在大多家庭都能拿出10多20萬的存款，所以很多人也就選擇了購買。
重利之下，其實難符！首先，我們需要明確住建部是明令禁止預售的商業項目不能進行返租銷售，但是現在大多的返租商鋪都是預售的，所以這樣的銷售本就是違規銷售。其次，現在的大多售后返租商鋪都是商場里面或者市場里面的商鋪，而且都不是獨立商鋪，而是將商鋪分割成了若干個產權，然后賣產權面積，也就是我們常說的格子鋪。這種鋪面，銀行是拒絕抵押貸款的。再來說說租金抵房款，你真的認為商鋪的價格少下來了嗎？開發商在賣之前就上調了售價，本身幾千元一平的價格，標為一兩萬一平。開發商沒有任何損失，反而還簽定了長期合同，簡直是“將就你的骨頭熬你的油”！
我們再綜合目前全國各地的售后返租商鋪的案例，大部分以開發商跑路，投資者收不到租金收場，還有些未修建完成直接爛尾，商鋪都沒看到一眼，真正成功的少之又少。在樂山，沙灣中國西部不銹鋼市場、高鐵站的嘉州新天地，也是如此。所以大家以后投資一定要謹慎，特別是面對高回報時，要更加謹慎。你們身邊有購買售后返租商鋪的人嗎？對此你怎么看？鳴人粗鄙拍磚，歡迎大家評論留言！
| 
[復制鏈接]
發表于 2020-11-23 15:23:48
QQ好友和群
收藏
轉播
分享
淘帖
支持
反對
來自 11樓
鳴人君這個犀利的很，一針見血。尤其是四階段論，碧桂園，富力都沒意向打造的項目，一個啥開發公司就敢玩，
。另外，還有一個套路，他們的招聘，招聘售房人員，哈哈哈，待遇真不低，當然，賣房肯定要熟悉自己的產品，一通完全等于洗腦的熟悉，招人＝招客戶。
發表于 2020-11-23 18:59:12
我們也去看了，特別是銷售最扯把子，本來我們看好了一個鋪子，然后給銷售說，然后看銷售用手機在微信發了個消息接了個電話就跑來給我們說我們看中的鋪子被人交了定金了，但是忘了標出來，因為他們的疏忽，然后補償了另一個鋪子給我們，然后就覺得有貓膩，轉身就走了。
